歡迎來到物業稅：認識「誰」與「什麼」

你好！歡迎來到 HKICPA QP 稅務單元的學習筆記。今天，我們將深入探討物業稅 (Property Tax) 的世界，重點了解應課稅物業 (Chargeable Property) 以及業主 (Owners) 的定義。

你可以把物業稅視為香港稅務制度的三大支柱之一（與薪俸稅和利得稅並列）。在計算納稅人需要繳納多少稅款之前，我們首先需要解答兩個非常簡單但至關重要的問題：到底什麼東西需要被徵稅？以及誰有責任支付這筆稅款？別擔心，稅務法律初看起來可能會覺得有點枯燥，我們會透過現實生活中的情境來為你拆解！

1. 什麼是應課稅物業？

在香港，物業稅是向任何位於香港的土地及/或建築物的業主徵收的。

「地點」規則

這是最重要的規則：物業必須位於香港。如果一位香港居民在東京擁有一棟豪華別墅並將其出租，他們無需就該收入繳納香港物業稅（雖然他們在當地可能會有其他稅務責任！）。

什麼算作「土地及建築物」？

定義相當廣泛，包括：
• 住宅單位
• 商業鋪位及辦公室
• 工業廠房
• 車位
• 甚至是空地（如果是收費出租，例如作儲存用途的露天貨倉）

你知道嗎？即使一棟建築物是用於經營業務（例如餐廳），業主在技術上仍需負擔物業稅。不過，為了避免「雙重徵稅」，他們通常可以將此與利得稅進行抵銷。我們會在後面的章節詳細說明！

快速回顧：要成為「應課稅」物業，必須符合 (1) 是土地或建築物，以及 (2) 位於香港。

2. 誰是「業主」？

根據《稅務條例》(IRO)，「業主」的定義比你想像的要廣泛得多。它不僅僅是指名字出現在政府土地登記冊上的人（即「註冊業主」）。

《稅務條例》將業主定義為包括：

a) 法定及實益擁有人 (Legal and Beneficial Owner)
這是最常見的情況——購買物業並持有業權契據的人。

b) 實益擁有人 (Beneficial Owner)
有時，甲先生以「信託」形式為乙先生持有物業。在這種情況下，乙先生（實際獲得利益/收入的一方）在稅務上會被視為業主。

c) 終身租賃權人 (Life Tenant)
試想一份遺囑寫著：「我的丈夫可以在這所房子裡居住並收取租金直至他去世，之後該房產將轉交給我的女兒。」這位丈夫就是「終身租賃權人」，在他有生之年，他被視為業主。

d) 按揭人 (Mortgagor)
如果你有抵押貸款（按揭），銀行在技術上對該物業擁有權益。然而，在稅務上，你（借款人/按揭人）仍然被視為業主。

e) 直接向政府承租土地的人
由於香港幾乎所有土地都由政府擁有並租出，因此「承租人」（持有政府租約的人）被視為業主。

f) 遺產執行人 (Executor)
當某人過世後，負責管理其遺產的人（執行人）會被視為業主，直到物業正式轉移給繼承人為止。

記憶小撇步：業主的「Who's Who」

利用 "B-E-L-T" 這個助記詞來記住這些額外類別：
• Beneficial Owner (實益擁有人)
• Executor (遺產執行人)
• Life Tenant (終身租賃權人)
• Trustee (受託人) 或持政府租約的人

3. 共同擁有權：聯權共有人 vs. 分權共有人

在香港，兩個人或以上（例如已婚夫婦或商業夥伴）共同擁有一個物業的情況非常普遍。處理方式有兩種：

聯權共有人 (Joint Tenants)

在聯權共有下，所有業主共同擁有整個物業，沒有分開的「份額」。
• 例子： 丈夫和妻子以聯權共有形式持有單位。如果該單位賺取了 $200,000 租金，他們需對稅款承擔連帶責任 (Jointly and severally liable)。這意味著稅務局可以要求他們其中任何一人支付全額稅款！

分權共有人 (Tenants in Common)

在分權共有下，每個人擁有一個特定的百分比（例如 50/50, 70/30）。
• 例子： 兩位朋友合資買下一個鋪位。甲朋友佔 70%，乙朋友佔 30%。雖然稅務局通常會為整個物業發出一張稅單，但稅款在技術上是按他們的擁有份額來劃分的。

常見誤區：不要以為只要有兩個業主，就會自動收到兩張分開的稅單。稅務局通常會以所有業主的名義發出一張評稅單。至於費用如何分擔，則由業主們自行決定。

4. 徵稅範圍（計算公式）

物業稅不是按業主的總財富徵收，而是按為了換取使用物業的權利而收取的代價（租金）徵收。

計算應評稅淨值 (Net Assessable Value, NAV) 的基本公式如下：

\( \text{應評稅值 (租金收入)} \)

\( - \text{差餉 (如由業主支付)} \)

\( = \text{總額} \)

\( - \text{法定修葺及支出免稅額 (總額的 20\%)} \)

\( = \text{應評稅淨值 (NAV)} \)

注意：稅率隨後會應用於應評稅淨值上（目前標準稅率為 15%）。

5. 實用貼士與鼓勵

物業空置怎麼辦？
如果物業處於空置狀態且沒有收取租金，應評稅值即為零。因此，無需繳納物業稅！物業稅是對收入徵稅，而不是對單純「擁有」建築物徵稅。

「牌照費」又如何？
有時人們會把租金稱為「牌照費」，試圖藉此避稅。稅務局非常聰明！如果這筆款項是為了換取使用土地或建築物的權利而支付的，那麼無論你稱呼它為什麼，它都被視為物業稅下的應課稅收入。

如果覺得難也不用擔心！ 本章的重點在於判斷物業是否位於香港，以及法律規定誰是「業主」。一旦確認了正確的人和正確的物業，計算過程（我們下一章會提到）就會變得簡單得多。

6. 總結與核心要點

• 應課稅物業： 必須是位於香港的土地或建築物。
• 業主： 包括法定業主、實益擁有人、終身租賃權人、按揭人和遺產執行人。
• 共同擁有權： 聯權共有人（共同擁有全部）vs. 分權共有人（擁有特定份額）。
• 徵稅觸發點： 只有在為使用物業而收取「代價」（如租金）時才會徵稅。
• 雙重徵稅： 如果公司支付了物業稅，他們通常可以將其抵扣利得稅，以避免就同一收入重複繳稅。

下一步：在我們繼續計算「應評稅值」時，請記住這些定義——屆時我們將深入探討到底什麼才算作租金收入！