Chargeable property and owners of land and/or buildings

ยินดีต้อนรับสู่ภาษีโรงเรือนและที่ดิน (Property Tax): ทำความรู้จักกับ "ใคร" และ "อะไร"

สวัสดีครับ! ยินดีต้อนรับสู่บันทึกช่วยจำสำหรับการเตรียมสอบ HKICPA QP ในรายวิชาภาษีอากร วันนี้เราจะมาเจาะลึกโลกของ ภาษีโรงเรือนและที่ดิน (Property Tax) โดยจะเน้นไปที่เรื่อง อสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษี (Chargeable Property) และ เจ้าของทรัพย์สิน (Owners) ครับ

ให้ลองนึกภาพว่า Property Tax คือหนึ่งในสามเสาหลักของระบบภาษีฮ่องกง (เคียงคู่ไปกับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีเงินได้นิติบุคคล) ก่อนที่เราจะไปคำนวณว่าใครต้องจ่ายภาษีเท่าไหร่ เราต้องตอบคำถามง่ายๆ สองข้อที่สำคัญมากก่อนครับ คือ อะไร คือสิ่งที่ต้องเสียภาษี และ ใคร คือผู้ที่มีหน้าที่รับผิดชอบจ่ายภาษีนี้? ไม่ต้องกังวลไปนะครับถ้าตอนแรกอ่านกฎหมายภาษีแล้วรู้สึกว่าแห้งแล้งเกินไป เรามาค่อยๆ ย่อยมันด้วยสถานการณ์ในชีวิตจริงกันดีกว่า!

1. อะไรคืออสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษี (Chargeable Property)?

ในฮ่องกง ภาษีโรงเรือนและที่ดินจะจัดเก็บจาก เจ้าของ ที่ดินและ/หรืออาคาร ที่ตั้งอยู่ในฮ่องกงครับ

กฎเรื่อง "สถานที่ตั้ง"

นี่คือกฎที่สำคัญที่สุดครับ: ทรัพย์สิน ต้อง ตั้งอยู่ในฮ่องกงเท่านั้น หากชาวฮ่องกงเป็นเจ้าของวิลล่าหรูในโตเกียวแล้วปล่อยเช่า รายได้ส่วนนั้น จะไม่ ต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินของฮ่องกง (แม้ว่าอาจจะมีภาระภาษีอื่นๆ ในประเทศนั้นก็ตาม!)

อะไรที่นับว่าเป็น "ที่ดินและอาคาร"?

คำจำกัดความนั้นกว้างขวางมากครับ ครอบคลุมทั้ง:
• อพาร์ทเมนท์พักอาศัย
• ร้านค้าและสำนักงานเชิงพาณิชย์
• โรงงานอุตสาหกรรม
• ที่จอดรถ
• แม้แต่ที่ดินเปล่า (หากมีการให้เช่าเพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ เช่น ลานเก็บของ)

คุณรู้ไหม? ถึงแม้ว่าอาคารนั้นจะถูกนำไปใช้ในเชิงธุรกิจ (เช่น ร้านอาหาร) เจ้าของก็ยังคงมีหน้าที่ต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินในทางเทคนิคครับ แต่อย่างไรก็ตาม เพื่อป้องกันปัญหา "การจัดเก็บภาษีซ้ำซ้อน" เจ้าของมักจะสามารถนำยอดนี้ไปหักลบกับภาษีเงินได้นิติบุคคลได้ ซึ่งเราจะมาพูดถึงในบทต่อๆ ไปครับ!

สรุปสั้นๆ: เพื่อที่จะ "เสียภาษีได้" ทรัพย์สินนั้นต้อง (1) เป็นที่ดินหรืออาคาร และ (2) ตั้งอยู่ในฮ่องกงครับ

2. ใครคือ "เจ้าของ" (Owner)?

ภายใต้ กฎหมายภาษีอากรของฮ่องกง (Inland Revenue Ordinance - IRO) คำจำกัดความของ "เจ้าของ" นั้นกว้างกว่าที่คุณคิดเยอะครับ ไม่ใช่แค่ชื่อที่ปรากฏในทะเบียนที่ดินของรัฐ (ผู้ถือกรรมสิทธิ์จดทะเบียน) เท่านั้น

IRO กำหนดให้เจ้าของรวมไปถึง:

ก) เจ้าของตามกฎหมายและเจ้าของรับผลประโยชน์ (Legal and Beneficial Owner)
นี่เป็นกรณีทั่วไปที่สุดครับ คือคนที่ซื้อทรัพย์สินและถือโฉนดไว้

ข) เจ้าของรับผลประโยชน์ (Beneficial Owner)
บางครั้ง บุคคล A ถือทรัพย์สินไว้ "ในนามของ" บุคคล B ในกรณีนี้ บุคคล B (ผู้ที่ได้รับประโยชน์หรือรายได้จริงๆ) จะถูกนับว่าเป็นเจ้าของเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษีครับ

ค) ผู้มีสิทธิครอบครองตลอดชีพ (Life Tenant)
ลองนึกถึงพินัยกรรมที่เขียนว่า: "ให้สามีของฉันอาศัยอยู่ในบ้านหลังนี้และเก็บค่าเช่าได้ตลอดชีวิตของเขา แต่เมื่อเขาเสียชีวิต ให้ทรัพย์สินนี้ตกเป็นของลูกสาวของฉัน" ในกรณีนี้ สามีถือเป็น "ผู้มีสิทธิครอบครองตลอดชีพ" และจะถูกปฏิบัติเสมือนเจ้าของตราบเท่าที่เขายังมีชีวิตอยู่ครับ

ง) ผู้จำนอง (Mortgagor)
ถ้าคุณมีการจำนอง ธนาคารจะมีส่วนได้ส่วนเสียในทรัพย์สินนั้นในทางเทคนิค อย่างไรก็ตาม คุณ (ผู้กู้/ผู้จำนอง) ยังคงถือว่าเป็นเจ้าของในทางภาษีครับ

จ) ผู้ที่ถือที่ดินโดยตรงจากรัฐบาล
เนื่องจากที่ดินเกือบทั้งหมดในฮ่องกงเป็นของรัฐบาลและให้เช่าช่วงต่อ ดังนั้น "ผู้เช่า" (คนที่ถือสัญญาเช่าจากรัฐบาล) จึงถูกปฏิบัติเสมือนเป็นเจ้าของครับ

ฉ) ผู้จัดการมรดก (Executor)
เมื่อมีคนเสียชีวิต ผู้ที่จัดการมรดก (ผู้จัดการมรดก) จะถูกนับว่าเป็นเจ้าของจนกว่าทรัพย์สินจะถูกโอนกรรมสิทธิ์ให้ทายาทอย่างเป็นทางการครับ

ตัวช่วยจำ: ใครเป็นใครในฐานะเจ้าของ

ลองใช้คำย่อ "B-E-L-T" เพื่อจำกลุ่มเจ้าของประเภทต่างๆ ครับ:
• Beneficial Owner (เจ้าของรับผลประโยชน์)
• Executor (ผู้จัดการมรดก)
• Life Tenant (ผู้มีสิทธิครอบครองตลอดชีพ)
• Trustee หรือผู้ที่ถือสิทธิจากรัฐบาล (คนถือที่ดินจากรัฐ)

3. การถือกรรมสิทธิ์ร่วม: Joint Tenants เทียบกับ Tenants in Common

ในฮ่องกง เป็นเรื่องปกติมากที่คนสองคนหรือมากกว่านั้น (เช่น คู่สมรสหรือหุ้นส่วนธุรกิจ) จะถือครองทรัพย์สินร่วมกัน ซึ่งมีอยู่ 2 รูปแบบครับ:

Joint Tenants

ในการถือแบบ Joint Tenancy เจ้าของทุกคนจะเป็นเจ้าของ ทรัพย์สินทั้งหมดร่วมกัน โดยไม่มีการแบ่งส่วนชัดเจน
• ตัวอย่าง: สามีและภรรยาเป็น Joint tenants ของแฟลตแห่งหนึ่ง หากแฟลตนั้นสร้างรายได้ค่าเช่า \$200,000 ทั้งคู่จะต้อง รับผิดชอบร่วมกันและรับผิดชอบแต่เพียงผู้เดียว (jointly and severally liable) สำหรับภาษี นั่นหมายความว่ากรมสรรพากร (IRD) สามารถเรียกเก็บภาษีเต็มจำนวนจากใครคนใดคนหนึ่งก็ได้ครับ!

Tenants in Common

ในแบบ Tenants in Common แต่ละคนจะถือกรรมสิทธิ์เป็น เปอร์เซ็นต์ ที่ระบุชัดเจน (เช่น 50/50, 70/30)
• ตัวอย่าง: เพื่อนสองคนซื้อร้านค้า เพื่อน A ถือ 70% และเพื่อน B ถือ 30% แม้ว่าโดยปกติ IRD จะออกใบแจ้งภาษีเพียงใบเดียวสำหรับทรัพย์สินนั้น แต่ในทางเทคนิคภาษีจะถูกแบ่งตามสัดส่วนการถือครองของแต่ละคนครับ

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย: อย่าเข้าใจผิดว่าถ้ามีเจ้าของสองคนแล้วจะได้รับใบแจ้งภาษีแยกกันสองใบนะครับ โดยปกติแล้ว IRD จะออก การประเมินหนึ่งฉบับ ในชื่อของเจ้าของทุกคน แล้วเป็นหน้าที่ของเจ้าของที่ต้องไปตกลงกันเองว่าจะแบ่งค่าใช้จ่ายอย่างไรครับ

4. ขอบเขตของการเก็บภาษี (สูตรการคำนวณ)

ภาษีโรงเรือนและที่ดิน ไม่ได้รับ เก็บจากความมั่งคั่งทั้งหมดของเจ้าของ แต่เก็บจาก สิ่งตอบแทน (ค่าเช่า) ที่ได้รับจากการให้สิทธิในการใช้ทรัพย์สินนั้น

สูตรพื้นฐานสำหรับ มูลค่าประเมินสุทธิ (Net Assessable Value - NAV) มีหน้าตาดังนี้ครับ:

\( \text{Assessable Value (รายได้ค่าเช่าทั้งหมด)} \)

\( - \text{ค่าธรรมเนียมการใช้ประโยชน์ที่ดิน (Rates) (หากเจ้าของเป็นผู้จ่าย)} \)

\( = \text{ยอดรวม} \)

\( - \text{ค่าลดหย่อนตามกฎหมายสำหรับการซ่อมแซมและค่าใช้จ่าย (20% ของยอดรวม)} \)

\( = \text{มูลค่าประเมินสุทธิ (NAV)} \)

หมายเหตุ: จากนั้นจึงนำอัตราภาษีมาคูณกับ NAV (อัตรามาตรฐานในปัจจุบันคือ 15%)

5. เคล็ดลับที่เป็นประโยชน์และคำให้กำลังใจ

แล้วถ้าทรัพย์สินว่างเปล่าล่ะ?
หากทรัพย์สินไม่มีผู้เช่าและไม่ได้รับค่าเช่าเลย Assessable Value จะเป็นศูนย์ ดังนั้นจึงไม่มีภาษีโรงเรือนและที่ดินต้องชำระครับ! เพราะภาษีนี้คือภาษีที่เก็บจาก รายได้ ไม่ใช่ภาษีที่เก็บจากการ "มี" สิ่งปลูกสร้างเฉยๆ

แล้วถ้าเรียกว่า "ค่าใบอนุญาต" (License Fees) ล่ะ?
บางครั้งผู้คนเรียกค่าเช่าว่า "ค่าใบอนุญาต" เพื่อเลี่ยงภาษี แต่อย่าลืมว่า IRD ฉลาดนะครับ! หากเงินที่จ่ายนั้นเป็นการแลกเปลี่ยนกับสิทธิในการใช้ที่ดินหรืออาคาร ถือว่าเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน ไม่ว่าคุณจะเรียกมันว่าอะไรก็ตาม

ถ้าอ่านแล้วรู้สึกว่ายากในตอนแรก ไม่ต้องกังวลนะครับ! ประเด็นสำคัญของบทนี้คือการระบุให้ได้ว่าทรัพย์สินนั้นอยู่ในฮ่องกงหรือไม่ และใครคือกฎหมายที่มองว่าเป็น "เจ้าของ" เมื่อคุณได้ตัวบุคคลที่ถูกต้องและทรัพย์สินที่ถูกต้องแล้ว การคำนวณตัวเลข (ที่เราจะเรียนในบทถัดไป) จะกลายเป็นเรื่องง่ายขึ้นเยอะเลยครับ

6. สรุปใจความสำคัญ

• อสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษี: ต้องเป็นที่ดินหรืออาคารที่ตั้งอยู่ ในฮ่องกง เท่านั้น
• เจ้าของ: ครอบคลุมเจ้าของตามกฎหมาย, เจ้าของรับผลประโยชน์, ผู้มีสิทธิครอบครองตลอดชีพ, ผู้จำนอง, และผู้จัดการมรดก
• การถือกรรมสิทธิ์ร่วม: Joint tenants (ถือรวมกันทั้งชิ้น) เทียบกับ Tenants in common (ถือเป็นส่วนแบ่งชัดเจน)
• ตัวกระตุ้นภาษี: ภาษีจะเก็บก็ต่อเมื่อได้รับ "สิ่งตอบแทน" (เช่น ค่าเช่า) จากการให้ใช้ทรัพย์สิน
• ภาษีซ้ำซ้อน: หากนิติบุคคลเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน มักจะสามารถนำยอดไปเครดิตภาษีเพื่อหักออกจากภาษีเงินได้นิติบุคคลได้ เพื่อหลีกเลี่ยงการเสียภาษีสองรอบในรายได้ก้อนเดียวกัน

ก้าวต่อไป: จำนิยามเหล่านี้ไว้ให้ดีนะครับ แล้วเราจะไปต่อกันที่การคำนวณ "Assessable Value" ซึ่งเราจะมาดูรายละเอียดกันว่าอะไรบ้างที่นับเป็นรายได้จากค่าเช่า!