プロパティ・タックス（不動産税）へようこそ：「誰が」「何を」対象とするのか

皆さん、こんにちは！HKICPA QP税務モジュールの学習ノートへようこそ。今日は、プロパティ・タックス（Property Tax）の世界、特に課税対象となる不動産（Chargeable Property）と所有者（Owners）について深掘りしていきます。

プロパティ・タックスは、香港の税制における3つの大きな柱（給与所得税、法人所得税と並ぶもの）の一つと考えてください。誰がいくら税金を納めるべきかを計算する前に、まず非常にシンプルですが重要な2つの問いに答える必要があります。それは、「何」が課税対象で、「誰」が納税の責任を負うのか、ということです。税法が最初は少し堅苦しく感じられても大丈夫です。実際の事例を使いながら、分かりやすく解説していきますね！

1. 課税対象となる不動産（Chargeable Property）とは？

香港において、プロパティ・タックスは香港内に所在する土地および／または建物の所有者に課されます。

「所在地」のルール

これは最も重要なルールです。不動産は必ず香港内に所在していなければなりません。もし香港居住者が東京に豪華な別荘を所有し、それを貸し出したとしても、その賃料収入に対して香港のプロパティ・タックスは課されません（もちろん、日本での納税義務は別途発生する可能性があります！）。

「土地および建物」とは何を指すのか？

その定義は非常に幅広いです。以下が含まれます：
• 住宅用マンション
• 商業用店舗およびオフィス
• 工業用工場
• 駐車場
• さらには更地（資材置き場のように料金を徴収して貸し出している場合）

知っていましたか？ 建物がレストランのように事業用として使われていたとしても、所有者は法的にはプロパティ・タックスの納税義務を負います。ただし、「二重課税」を避けるため、多くの場合は法人所得税（Profits Tax）から控除することができます。これについては後の章で詳しく説明します！

クイックレビュー：「課税対象」となるには、その不動産が（1）土地または建物であり、かつ（2）香港内に所在している必要があります。

2. 「所有者（Owner）」とは誰か？

内国歳入条例（Inland Revenue Ordinance: IRO）の下では、「所有者」の定義は皆さんが考えるよりもずっと広範です。単に政府の土地台帳に名前が載っている「登録所有者」だけを指すわけではありません。

IROでは、所有者に以下が含まれると定義されています：

a) 法的かつ実質的な所有者（Legal and Beneficial Owner）
最も一般的なケースです。不動産を購入し、権利証書を保持している人です。

b) 実質的な所有者（Beneficial Owner）
時折、AさんがBさんのために「信託」として不動産を保持しているケースがあります。この場合、実際に利益や所得を得ているBさんが、税務上の所有者とみなされます。

c) 終身借地権者（Life Tenant）
遺言に「夫は一生この家に住み、賃料を受け取ることができるが、夫の死後は娘に譲渡する」と書かれている場合を想像してください。この夫は「終身借地権者」であり、生存中は所有者として扱われます。

d) 抵当権設定者（Mortgagor）
住宅ローンを組んでいる場合、法的には銀行がその不動産に対する利権を持っています。しかし、税務上は（借り手である）あなたが所有者とみなされます。

e) 政府から直接土地を借り受けている人
香港のほとんどの土地は政府が所有し貸し出しているため、政府との賃貸契約を結んでいる「借地人」が所有者として扱われます。

f) 遺言執行者（Executor）
所有者が亡くなった際、不動産が正式に相続人に譲渡されるまでの間、遺産を管理する人（遺言執行者）が所有者として扱われます。

覚え方のヒント：所有者の「B-E-L-T」

追加のカテゴリーを覚えるには、「B-E-L-T」の語呂合わせを使いましょう：
• Beneficial Owner（実質的所有者）
• Executor（遺言執行者）
• Life Tenant（終身借地権者）
• Trustee / Government lessee（信託受託者または政府からの借地人）

3. 共有形態：ジョイント・テナンシー vs. テナンツ・イン・コモン

香港では、夫婦やビジネスパートナーなど、2人以上で不動産を所有することは非常に一般的です。これには2つの形態があります：

ジョイント・テナンシー（Joint Tenants）

ジョイント・テナンシー（合有）では、双方の所有者が不動産の「全体」を共有します。個別の「持分」という概念はありません。
• 例： 夫婦が合有でフラットを所有している場合。そのフラットから20万ドルの賃料収入があるなら、彼らは連帯して納税義務を負います。つまり、税務局（IRD）はどちらか一方に対して、全額の支払いを求めることができるということです！

テナンツ・イン・コモン（Tenants in Common）

テナンツ・イン・コモン（共有）では、各人が特定の「持分比率」（50/50や70/30など）を所有します。
• 例： 友人2人が店舗を購入し、Aさんが70％、Bさんが30％を所有する場合。通常、IRDは不動産全体に対して1枚の納税通知書を送付しますが、税額は法的には所有持分に基づいて分けられることになります。

よくある間違い： 所有者が2人だからといって、自動的に2枚の納税通知書が送られてくるとは限りません。通常、IRDは全所有者の名義で1つの査定を発行します。誰がいくら負担するかは、所有者間での話し合いに委ねられています。

4. 課税の範囲（計算式）

プロパティ・タックスは、所有者の資産総額に対して課されるのではありません。不動産を利用する権利に対する対価として受け取った「対価（Consideration＝賃料）」に対して課されます。

純査定額（Net Assessable Value: NAV）の基本的な計算式は以下の通りです：

\( \text{査定額（賃料収入）} \)

\( - \text{差引レート（所有者が支払った場合）} \)

\( = \text{合計} \)

\( - \text{修繕および維持費用のための法定控除（合計の20％）} \)

\( = \text{純査定額（NAV）} \)

注意：このNAVに対して税率が適用されます（標準税率は現在15％です）。

5. 役立つヒントと励ましの言葉

不動産が空室の場合は？
不動産が空室で賃料収入がゼロであれば、査定額はゼロとなります。したがって、プロパティ・タックスは発生しません！プロパティ・タックスは「建物を持っていること」への税金ではなく、「収入」に対する税金だからです。

「ライセンス料」についてはどうですか？
節税のために賃料を「ライセンス料」と呼ぶ人がいますが、IRDはそんな手には乗りません！そのお金が土地や建物の利用権に対する対価として支払われているのであれば、呼び名に関わらず、プロパティ・タックスの課税対象となります。

難しく感じても心配しないでください！ この章で一番大切なのは、その不動産が香港にあるかを確認し、法的に「誰が」所有者とみなされるかを特定することだけです。正しい対象と所有者が特定できれば、計算（次回解説します）はずっと簡単になりますよ。

6. まとめと要点

• 課税対象となる不動産： 香港内にある土地または建物であること。
• 所有者： 法的所有者、実質的所有者、終身借地権者、抵当権設定者、遺言執行者などが含まれる。
• 共有形態： ジョイント・テナンシー（全体を共有） vs. テナンツ・イン・コモン（持分を所有）。
• 課税の引き金： 不動産の利用に対して「対価（賃料など）」を受け取った場合にのみ課税される。
• 二重課税： 法人がプロパティ・タックスを支払う場合、法人所得税からその分を差し引くことで、同じ所得に対する二重支払いを避けることができる。

次のステップ：賃料収入として具体的に何がカウントされるか、つまり「査定額（Assessable Value）」の計算へ進みます。今の定義をしっかり頭に入れておいてくださいね！