欢迎来到物业税：认识“谁”与“什么”

你好！欢迎来到 HKICPA QP 税务单元的学习笔记。今天，我们将深入探讨物业税 (Property Tax) 的世界，重点了解应课税物业 (Chargeable Property) 以及业主 (Owners) 的定义。

你可以把物业税视为香港税务制度的三大支柱之一（与薪俸税和利得税并列）。在计算纳税人需要缴纳多少税款之前，我们首先需要解答两个非常简单但至关重要的问题：到底什么东西需要被征税？以及谁有责任支付这笔税款？别担心，税务法律初看起来可能会觉得有点枯燥，我们会透过现实生活中的情境来为你拆解！

1. 什么是应课税物业？

在香港，物业税是向任何位于香港的土地及/或建筑物的业主征收的。

“地点”规则

这是最重要的规则：物业必须位于香港。如果一位香港居民在东京拥有一栋豪华别墅并将其出租，他们无需就该收入缴纳香港物业税（虽然他们在当地可能会有其他税务责任！）。

什么算作“土地及建筑物”？

定义相当广泛，包括：
• 住宅单位
• 商业铺位及办公室
• 工业厂房
• 车位
• 甚至是空地（如果是收费出租，例如作储存用途的露天货仓）

你知道吗？即使一栋建筑物是用于经营业务（例如餐厅），业主在技术上仍需负担物业税。不过，为了避免“双重征税”，他们通常可以将此与利得税进行抵销。我们会在后面的章节详细说明！

快速回顾：要成为“应课税”物业，必须符合 (1) 是土地或建筑物，以及 (2) 位于香港。

2. 谁是“业主”？

根据《税务条例》(IRO)，“业主”的定义比你想象的要广泛得多。它不仅仅是指名字出现在政府土地登记册上的人（即“注册业主”）。

《税务条例》将业主定义为包括：

a) 法定及实益拥有人 (Legal and Beneficial Owner)
这是最常见的情况——购买物业并持有业权契据的人。

b) 实益拥有人 (Beneficial Owner)
有时，甲先生以“信托”形式为乙先生持有物业。在这种情况下，乙先生（实际获得利益/收入的一方）在税务上会被视为业主。

c) 终身租赁权人 (Life Tenant)
试想一份遗嘱写着：“我的丈夫可以在这所房子里居住并收取租金直至他去世，之后该房产将转交给我的女儿。”这位丈夫就是“终身租赁权人”，在他有生之年，他被视为业主。

d) 按揭人 (Mortgagor)
如果你有抵押贷款（按揭），银行在技术上对该物业拥有权益。然而，在税务上，你（借款人/按揭人）仍然被视为业主。

e) 直接向政府承租土地的人
由于香港几乎所有土地都由政府拥有并租出，因此“承租人”（持有政府租约的人）被视为业主。

f) 遗产执行人 (Executor)
当某人过世后，负责管理其遗产的人（执行人）会被视为业主，直到物业正式转移给继承人为至。

记忆小撇步：业主的“Who's Who”

利用 "B-E-L-T" 这个助记词来记住这些额外类别：
• Beneficial Owner (实益拥有人)
• Executor (遗产执行人)
• Life Tenant (终身租赁权人)
• Trustee (受托人) 或持政府租约的人

3. 共同拥有权：联权共有人 vs. 分权共有人

在香港，两个人或以上（例如已婚夫妇或商业伙伴）共同拥有一个物业的情况非常普遍。处理方式有两种：

联权共有人 (Joint Tenants)

在联权共有下，所有业主共同拥有整个物业，没有分开的“份额”。
• 例子： 丈夫和妻子以联权共有形式持有单位。如果该单位赚取了 $200,000 租金，他们需对税款承担连带责任 (Jointly and severally liable)。这意味着税务局可以要求他们其中任何人支付全额税款！

分权共有人 (Tenants in Common)

在分权共有下，每个人拥有一个特定的百分比（例如 50/50, 70/30）。
• 例子： 两位朋友合资买下一个铺位。甲朋友占 70%，乙朋友占 30%。虽然税务局通常会为整个物业发出一条税单，但税款在技术上是按他们的拥有份额来划分的。

常见误区：不要以为只要有两个业主，就会自动收到两张分开的税单。税务局通常会以所有业主的民义发出一张评税单。至于费用如何分担，则由业主们自行决定。

4. 征税范围（计算公式）

物业税不是按业主的总财富征收，而是按为了换取使用物业的权利而收取的代价（租金）征收。

计算应评税净值 (Net Assessable Value, NAV) 的基本公式如下：

\( \text{应评税值 (租金收入)} \)

\( - \text{差饷 (如由业主支付)} \)

\( = \text{总额} \)

\( - \text{法定修葺及支出免税额 (总额的 20\%)} \)

\( = \text{应评税净值 (NAV)} \)

注意：税率随后会应用于应评税净值上（目前标准税率为 15%）。

5. 实用贴士与鼓励

物业空置怎么办？
如果物业处于空置状态且没有收取租金，应评税值即为零。因此，无需缴纳物业税！物业税是对收入征税，而不是对单纯“拥有”建筑物征税。

“牌照费”又如何？
有时人们会把租金称为“牌照费”，试图借此避税。税务局非常聪明！如果这笔款项是为了换取使用土地或建筑物的权利而支付的，那么无论你称呼它为什么，它都被视为物业税下的应课税收入。

如果觉得难也不用担心！ 本章的重点在于判断物业是否位于香港，以及法律规定谁是“业主”。一旦确认了正确的人和正确的物业，计算过程（我们下一章会提到）就会变得简单得多。

6. 总结与核心要点

• 应课税物业： 必须是位于香港的土地或建筑物。
• 业主： 包括法定业主、实益拥有人、终身租赁权人、按揭人和遗产执行人。
• 共同拥有权： 联权共有人（共同拥有全部）vs. 分权共有人（拥有特定份额）。
• 征税触发点： 只有在为使用物业而收取“代价”（如租金）时才会征税。
• 双重征税： 如果公司支付了物业税，他们通常可以将其实扣利得税，以避免就同一收入重复缴税。

下一步：在我们继续计算“应评税值”时，请记住这些定义——届时我们将深入探讨到底什么才算作租金收入！